置業須知

掌握投資先機

4.點解睇好吉隆坡樓市?

 將由現在725萬大幅提升到1000萬

馬來族佔人口大約45.9%

華人約佔43.2%

印度族佔大約10%

吉隆坡華人多, 以華人最鍾意買磚頭的特質, 為吉隆坡嘅房地產市場提供好強勁承接力。

吉隆坡打造成全球頭20個最宜居嘅城市之一, 大力打造新的伊斯蘭國際金融中心, TRX敦拉薩國際金融中心, TRX位於吉隆坡市中心核心地段, 佔地70英畝, 預計有250個過跨國企業進駐, 創造40000個白領就業機會。

大吉隆坡計劃將會製造170萬個就業機會

將興建地鐵2號線及地鐵3號線, 致力加強鐵路網絡服務, 減輕路面負擔, 所以買MRT附近物業, 升值一定有保證。

 計劃中連接吉隆坡及新加坡嘅隆新高鐵, 暫時因為造價問題仍在協商, 最後一定會上馬, 以配合整個大吉隆坡計劃。

5.外國人在馬來西亞購房的門檻?

政策放寬的內容:外國人購房的門檻有原先的門檻(如吉隆坡RM100萬)下降至RM60萬, 這政策是否適用於馬來西亞全國的所有樓盤?

第一個誤會:降低的門檻只適用於“滯銷的樓房”

第二個誤會:每個州也可以決定最低購房門檻

第三個誤會:這政策不會用於新興建的房地產項目

6.吉隆坡有幾種地契?

Freehold 永久地契 – 根據1960年土地徵用法令, 馬來西亞土地是屬於政府, 而土地上的附屬物才屬於業主。

99年期或永久業權是指土地上的附屬物契期, 如果政府要徵收土地, 政府須賠償實物價值與業主, 業主是需要歸還土地。

對比一:同一地區比較, 99年期Freehold樓盤通常比永久業權樓價低約10%

對比二:99年期樓宇轉手前, 大多需要得到政府批文。Freehold樓宇轉售則通常不需要政府批文

對比三:做樓宇按揭時, Lease Term少於30年非常難做按揭

如過咗99年期Lease Term會怎樣? 政府將徵收土地溢價費(補地價) 。

7.馬來西亞買樓注意事項

要揀有屋業發展(控制及執照)法令HDA(Housing Development Act)保護網的項目包括兩個保障重點:

第一點: 買家存入發展商戶口的款項, 會受政府監管, 支帳須要是支付項目工程款, 以防止發展商挪用。

第二點: 受HDA保障的項目, 需要有標準的買賣合同SPA(Sales & Purchase Agreement)以防止發展商加入不利買家的條款。

買賣契約書Sales & Purchase Agreement (SPA)

依買賣契約書(制式化)規定, 因施工瑕疵或建材品質不良造成土地、建物及公設的損害、縮減及其他瑕疵, 發展商須負交屋後最長24個月保固責任(依個建案不同), 並於收到買方書面通知後30天內負責修復。

DMC是買方與開發商就住用規範、專有部分與公共設施使用及維護簽定之契約。
DMC是為確保所購單位之各使用者均有適當的行為以保持開發案之價值。

-純住宅項目(Residential)

-商業服務式住宅(Commercial Service Apartment)

 -SOHO (Small Office Home Office)

9.如何避開不良發展商?

項目爛尾主要有幾個原因:

  1. 發展商經驗不足
  2. 樓花銷情不理想
  3. 發展商財務規劃緊張導致資金斷鏈, 某些發展商借貸過度,如銷情不理想將不能及時償還貸款及工程款

買樓之前記得查看發展商以往有沒有爛尾記錄。

什麼是銷售淮證?

根據1966年房屋發展(管制及執照)修正法例下:

發展商在售賣給大眾前, 需申請執照和准證

没獲得准證的項目給買家的風險是:

項目原先在銷售時的設計可能到最後不獲批准

買家必須查看樓書小冊子是否有項目准證及執照

 

馬來西亞設立這 “購房者索賠法庭” 可讓買家向發展商索償的法庭

10.買馬來西亞樓做按揭的好處

-利用當地銀行按揭: 對項目與發展商做盡職調查。

-對沖外匯風險: 預期馬幣下跌, 十分建議做按揭, 因為可以對沖未償還按揭金額之下跌風險。

-預留更多流動資金: 在大馬做按揭, 一般會開一個Fully Flexi Account, 假設樓價1百萬馬幣, 銀行借50萬馬幣做按揭貸款, 這50萬就是用按揭利率去計息, 假設日後資金充裕, 想減少利息支出, 可將30萬馬幣擺入這個Fully Flexi Account, 銀行就會按這個差額, 即是20萬馬幣去計算按揭利息, 更容易處理資金。

另外,亦可以選擇在香港的銀行申請按揭, 再把資金匯到馬來西亞買樓。但要注意,由於馬來西亞令吉並不是常用貨幣, 所以匯款時亦可能有額外收費, 而且香港幾間主要銀行都沒有清楚列明其匯率。如果想在匯款時更有預算, 不妨選擇操作較為透明的網上匯款專家 TransferWise

11.馬來西亞提供按揭及海外買家銀行

匯豐銀行, 渣打銀行, 中國銀行, OCBC

Maybank, Public Bank, CIMB Bank, Hong Leong Bank, RHB Bank

12.外國人可否在馬來西亞銀行開戶?

現在外國客戶基本上是要有第二家園簽證, 買房, 銀行貸款, 學生證或工作證才可以開戶, 因為銀行開始嚴格起來, 以銀行最後說法為準。

13.馬來西亞購屋稅務?

 1. 買賣合約: 律師費、政府服務稅、印花稅、律師樓雜費
2. 貸款合約(若有申請才需支付) : 律師費、政府服務稅、印花稅、律師樓雜費、估價費
3. 物業/分層地契轉名: 律師費、政府服務稅、印花稅MOT(有貸款者需另支付分層地契抵押貸款合約律師樓MOC、政府服務稅、印花稅、律師樓雜費等)
4. 裝修費用(事建案需求) : 依裝修當時的室內面積、房屋用途、物價波動而定
5. 買方仲介服務費: 房屋售價的3%

1. 門牌稅:一年二次2/28、8/31

-金額依地段而不同

-政府有權利因房屋的升值而更改有關稅收

2. 地稅:一年一次2/28

-一平方英呎約馬幣0.06

-政府有權利因房屋的升值而更改有關稅收

3. 火險:一年一次依各保險公司不同而訂。約RM1000/年

4. 大樓管理費:三個月一次(每三個月收一次)

5. 後備維修基金:三個月一次(一般為大樓管理費的1/10)

6. 物業管理費:六個月一次(依面積大小分別為每戶每月分別收取)

7. 租賃仲介費:一年一次(一個月租金/年)

售樓獲利視乎持貨年期, 賺交RPGT(Real PropertyTax)房產盈利税。RPGT的Formula 是物業賣出價減去買入價再乘RPGT的Tax Rate.
RPGT的Tax Rate: 外國人買入後1至5年內是30%, 5年後是10%。
5年內指該年期是按簽買賣合約(SPA)的日期來計算。已買樓花三至四年後收樓為例, 其實收樓後過一至兩年已經到了五年 – 外國人RPGT 10%税率的年期

應交稅稅項 (Chargeable Gain) = 賣價 – (原本價格+經紀佣金+物業估價費+賣樓廣告費+印花税+律師費+裝修費)
*投資者記得要保存相關費用單據
豁免項目 (Exemption Waiver) = 10% 或RM10,000 x應交稅稅項 (Chargeable Gain)
凈應交稅稅項 (NET Chargeable Gain) =應交稅稅項 (Chargeable Gain) – 豁免項目 (Exemption Waiver)
應交稅金 (RPGT Tax Amount) =凈應交稅稅項 (NET Chargeable Gain) x RPGT Tax Rate

 

 1. 賣方仲介及服務費
2. 外國人購買批准函費用
3. 個人所得稅

18.馬來西亞原來設有數間英國大學

(每年學費和生活費约HK$150,000-HK$200,000)

– 可選擇全部馬國完成; 也可選擇1+2 或2+1 的學習模式
– 在第一模式中, 首年在馬國分校讀, 然後第二和第三年轉到英國本校完成
– 在第二模式中, 可選擇首二年在馬國分校讀, 在第三年才轉到英國本校完成

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